Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeśli:

  • dzierżawca nie uzyska zgody na oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania lub oddania w poddzierżawę;
  • dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu;
  • dzierżawca mimo upomnień wydzierżawiającego używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem albo gdy dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie;
  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające używanie rzeczy, albo jeśli takie wady powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo gdy nie da się ich usunąć.

Brak zgody wydzierżawiającego

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć, jeśli dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub odda go w poddzierżawę (art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa dzierżawy w pewnych przypadkach może być wypowiedziana bez terminów wypowiedzenia.W takim przypadku wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym, czyli bez terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Co ważne wydzierżawiający może ją wypowiedzieć nawet po dłuższym okresie tolerowania poddzierżawy zawartej bez jego zgody.

Wypowiedzenie powinno być dokonane w rozsądnym terminie. Termin ten liczony jest od momentu, w którym wydzierżawiający dowiedział się o naruszeniu obowiązku uzyskania zgody, o którym mowa w art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zwłoka z zapłatą czynszu

Wydzierżawiający może także wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Natomiast, jeśli czynsz jest płatny rocznie – jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące. W obu przypadkach może to uczynić w trybie natychmiastowym (bez zachowania terminu wypowiedzenia).

Wydzierżawiający powinien jednak wcześniej uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 3 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego). Uprzedzenie, o którym mowa nie musi mieć jakiejś szczególnej formy. Musi jedynie dostatecznie jasno wyrażać wolę wydzierżawiającego.

Oczywiście strony mogą w umowie odmiennie uregulować kwestię wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu.

Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, zaniedbywanie przedmiotu dzierżawy

Wydzierżawiający może także wypowiedzieć dzierżawę w trybie natychmiastowym, gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem. Zmiany sprzeczne z przeznaczeniem, to zmiany, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają jej używanie do celów pierwotnie przewidzianych.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym jest także dopuszczalne, jeśli dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie. Do zaniedbań dzierżawcy należy m.in. niewykonywanie napraw, które go obciążają, brak odpowiedniej pieczy nad przedmiotem dzierżawy, nieinformowanie wydzierżawiającego o potrzebie obciążających go praw.

Zanim wydzierżawiający wypowie umowę dzierżawy musi wcześniej upomnieć dzierżawcę. Upomnienie może być wyrażone w dowolnej formie. Wydzierżawiający nie musi w tym wypadku zapowiadać, że złoży wypowiedzenie.

Wady uniemożliwiające używanie rzeczy

Dopuszczalne jest również wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy:

  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy albo
  • jeśli wady takie powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo
  • jeśli nie da się usunąć tych wad.

Odpowiedni czas na usunięcie określa się na podstawie konkretnego przypadku. Należy przyjąć, że wada przedmiotu dzierżawy jest nieusuwalna, jeśli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe jej usunięcie, a także, gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie.

Należy podkreślić, że to wypowiedzenie odnosi się do sytuacji, w której dzierżawca nie wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. Dopuszczalne jest tylko w stosunku do wad, które nie dadzą się usunąć, a uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie przedmiotu dzierżawy. Niemożliwość, o której mowa może być skutkiem zarówno wad fizycznych, jak i prawnych.

Inne przyczyny wypowiedzenia umowy dzierżawy

Strony w umowie dzierżawy mogą dowolnie określić długość terminu wypowiedzenia. Jeśli brak takiego uzgodnienia, umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inny rodzaj dzierżawy można wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny można określić na 3 różne sposoby:

  • uznanie za rok dzierżawny roku kalendarzowego;
  • liczenie roku dzierżawnego od dnia zawarcia umowy;
  • odniesienie roku dzierżawnego do jednorazowego cyklu produkcji roślinnej.

Z punktu widzenia prowadzenia stabilnej działalności rolniczej najlepszym rozwiązaniem jest przyjęcie, że rok dzierżawny gruntu rolnego czy gospodarstwa rolnego pokrywa się z cyklem produkcji roślinnej.

Sposób określenia roku dzierżawnego może także wynikać z powszechnie przyjętych zwyczajów. W odniesieniu do gruntów rolnych rok dzierżawny rozpoczyna się 1 września roku kalendarzowego. W przypadku pastwisk i łąk – 1 maja, a kończy z nastaniem przymrozków lub opadów śniegu, kiedy wypas jest obiektywnie niewskazany dla zdrowia zwierząt. Zwyczaj może stanowić, że rok dzierżawny zaczyna się z chwilą rozpoczęcia czerpania jakichś pożytków, a kończy wraz z zebraniem płodów.

Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy

Wypowiedzenie dzierżawy powinno mieć formę pisemną.Jeśli umowę dzierżawy zawarto na piśmie, to jej wypowiedzenie powinno mieć formę dokumentową, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast jeśli umowę dzierżawy zawarto w innej szczególnej formie (np. aktu notarialnego), to wypowiedzenie powinno być złożone w formie pisemnej (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).

Co ważne nie trzeba w wypowiedzeniu podawać przyczyny wypowiedzenia. Wystarczy, że przyczyna ta obiektywnie istnieje.

W przypadku umowy dzierżawy zastosowanie znajduje instytucja tzw. milczącego przedłużenia dzierżawy, jeśli po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu dzierżawca nadal używa rzeczy za zgodą wydzierżawiającego. W takim przypadku dzierżawa trwa nadal.

Rozwiązanie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może się zakończyć także na skutek jej rozwiązania przez strony. Jeśli jedna strona dąży do zakończenia dzierżawy, to z punktu widzenia prowadzonej działalności korzystniejsze wydaje się rozwiązanie umowy niż złożenie wypowiedzenia. Strony w takim wypadku mogą dowolnie określić kiedy umowa dzierżawy się zakończy. Termin ten mogą dostosować np. do cyklu produkcji roślinnej, zwierzęcej czy prowadzonej w przedsiębiorstwie produkcji.

W umowie rozwiązującej strony z reguły zawierają postanowienia dotyczące np. rozliczeń za ulepszenia przedmiotu dzierżawy czy zaległości w płatnościach.