Jeśli przedmiot dzierżawy ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, dzierżawca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego). Dotyczy to wad fizycznych oraz prawnych. Wadami, które ograniczają przydatność rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy do umówionego użytku są takie cechy rzeczy, które utrudniają jej używanie lub zmniejszają jej użyteczność.

Wady przedmiotu dzierżawyO odpowiedzialności za wady prawne wydzierżawiającego nie przesądza tylko to, że nie jest ona jego własnością, albo że osobie trzeciej przysługuje względem rzeczy inne prawo. Wydzierżawiający nie musi bowiem być właścicielem przedmiotu dzierżawy. Zatem dzierżawca może powołać się na wadę prawną, gdy z powodu praw osoby trzeciej zostanie pozbawiony jej używania (np. jeśli właściciel odbierze mu rzecz) albo doznaje przeszkód w jej używaniu.

Wysokość czynszu powinna być obniżona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użytku z rzeczy. Czynsz może zostać obniżony po wcześniejszym złożeniu odpowiedniego oświadczenia dzierżawcy. Jeśli natomiast dzierżawca już zapłacił czynsz, który obejmował okres występowania wad, może on żądać zwrotu odpowiedniej części czynszu.

Niezależnie od żądania obniżenia czynszu dzierżawca może domagać się wykonania przez wydzierżawiającego napraw, które mają na celu usunięcie wady. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić wydzierżawiającego o potrzebie takich napraw. Jeśli tego nie zrobi ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikłą z braku zawiadomienia.

Odpowiedzialność za wady przedmiotu dzierżawy jest wyłączona, jeśli w chwili zawarcia umowy wady już istniały i dzierżawca o nich wiedział. Chodzi tu o pozytywną wiedzę dzierżawcy co do istnienia wady uniemożliwiającej używanie rzeczy, a nie tylko o możliwość lub powinność dowiedzenia się o jej istnieniu. Taką wiedzę dzierżawca musiałby mieć w chwili zawarcia umowy. Jeśli natomiast wydanie rzeczy następuje później, to dowiedzenie się o wadzie w chwili wydania nie powoduje wyłączenia odpowiedzialności wydzierżawiającego.To wydzierżawiający musi udowodnić, że dzierżawca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy dzierżawy. Jeśli dzierżawca wiedział o wadach przedmiotu dzierżawy i mimo to zdecydował się na zawarcie umowy, to może następnie żądać od wydzierżawiającego wykonania naprawy i usunięcia wady.

Strony mogą w umowie odpowiedzialność za wady przedmiotu dzierżawy rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć.