Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu jeśli:

  • z powodu wystąpienia okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby nastąpi znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy;
  • rzecz będąca przedmiotem dzierżawy ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku.

Znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z rzeczy

W Kodeksie cywilnym nie znajdziemy jednak wyliczenia tych okoliczności, definicji pojęcia „zwykłego przychodu”, ani określenia stopnia jego zmniejszenia, które moglibyśmy uznać za znaczne.

Przyjmuje się, że okolicznościami, które nie dotyczą dzierżawcy są okoliczności ściśle związane z przedmiotem dzierżawy, a nie z osobą dzierżawcy, jego działaniem lub zaniechaniem, jego cechami osobistymi. Przykładem może być klęska suszy, opadów, gradobicia, wystąpienie chorób zakaźnych itp.

Bez wątpienia okolicznościami, które dotyczą osoby dzierżawcy są przypadki, za które dzierżawca nie ponosi winy, ale które wiążą się z jego osobą, a nie z przedmiotem dzierżawy. Chodzi tu np. o konieczny wyjazd, chorobę, śmierć członka rodziny itp.

Do okoliczności, które nie uzasadniają żądania obniżenia czynszu należy nie tylko zawinione zachowanie dzierżawcy lub jego pomocników, ale także inne zdarzenia dotyczące jego osoby np. utrata sił fizycznych lub niemożność pozyskania pracowników do pracy w gospodarstwie rolnym.

Za „zwykły przychód” można uznać przeciętny przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie dzierżawy.

Problematyczne jest ustalenie znacznego zmniejszenia zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy. Dzierżawca może oczywiście skorzystać z opinii biegłego czy eksperta, lecz łączy się to z kosztami. Może także sam zanalizować wysokość przychodów z przedmiotu dzierżawy z ostatnich lat oraz ocenić na tej podstawie, czy spadek jest znaczny. W każdym razie znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu powinno być oceniane z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku. Wykorzystać do tego należy specjalistyczną wiedzę np. z dziedziny ekonomii rolnictwa.

Okresem gospodarczym w przypadku gruntów rolnych jest jednorazowy cykl produkcji roślinnej. Nie zawsze jednak okres gospodarczy odpowiada okresom płatności czynszu. Jeśli np. czynsz płatny jest dwa razy w roku (z dołu: do 30 września i 28 lutego), to rodzi się pytanie, za jaki okres dzierżawca może żądać obniżenia czynszu? Wydaje się, że dzierżawca może żądać obniżenia łącznego czynszu za dany okres gospodarczy, w którym nastąpiło zmniejszenie przychodów.

W jaki sposób dochodzi do obniżenia czynszu?

Z chwilą ziszczenia się przesłanek z art. 700 Kodeksu cywilnego dzierżawca nabywa uprawnienie do żądania obniżenia czynszu dzierżawnego. Jeśli wydzierżawiający zgodzi się na obniżenie czynszu, to należy przyjąć, że dzierżawca zostaje zwolniony z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem.

W pewnych przypadkach może dojść do obniżenia czynszu za dzierżawę.Jeśli jednak wydzierżawiający nie wyrazi zgody na obniżenie czynszu i nie złoży oświadczenia woli o treści żądanej przez dzierżawcę, to dzierżawca może wystąpić do sądu z żądaniem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek wydzierżawiającego do obniżenia czynszu dzierżawnego. W znaczeniu materialnoprawnym dzierżawca ma więc roszczenie o zawarcie umowy zmieniającej postanowienie umowne w zakresie uiszczania czynszu w danym roku. Natomiast w znaczeniu procesowym treścią tego roszczenia jest stwierdzenie obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Po uprawomocnieniu się wyroku stwierdzającego obniżenie czynszu dzierżawca zostaje zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu w określonej wysokości.

Obniżenie czynszu w przypadku dzierżawy z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Agencja Nieruchomości Rolnych przez wiele lat przyjmowała, że znaczne obniżenie przychodów miało miejsce, jeśli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty stanowi co najmniej 5 % użytków rolnych, a straty te wyrażają się w spadku plonów większym niż 15 % w porównaniu do średnich plonów z poprzednich lat.

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 19.11.2009 r. w sprawie szczegółowych przesłanek odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia należności ANR oraz trybu postępowania w tych sprawach w § 2 ust. 3 pkt 4 określa, że należność może być umorzona w całości lub w części także wtedy, gdy prowadzone przez ANR postępowanie wyjaśniające wykaże, że na skutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu w stopniu znacznie przewyższającym obniżenie wysokości czynszu dokonane na podstawie art. 700 k.c., a zapłata należności byłaby związana z nadmiernymi trudnościami w odtworzeniu produkcji rolnej.