Brak ustawowej definicji napraw. Przyjmuje się jednak, że naprawy związane są z bieżącą, prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy. Na ich dokonywanie nie trzeba mieć zgody wydzierżawiającego.

Dzierżawca powinien dokonywać niezbędnych napraw.W czasie trwania dzierżawy dzierżawca może także podwyższać wartość użytkową przedmiotu dzierżawy, czyli dokonywać ulepszeń. Jednak również to pojęcie nie jest zdefiniowane. W związku z tym często niewiadomo jak zakwalifikować nakłady dokonane przez dzierżawcę.

Przy rozróżnianiu napraw od ulepszeń przyjmuje się na ogół kryterium obiektywnego, trwałego podwyższenia wartości użytkowej przedmiotu dzierżawy będącego wynikiem działania dzierżawcy.

Ulepszeniami są wszelkie nakłady i inwestycje nadające przedmiotowi dzierżawy pożyteczne właściwości, których wcześniej nie miał lub, które zwiększają jego wartość. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 września 2000 r. orzekł, że: „z obiektywnego punktu widzenia „ulepszeniem” przedmiotu dzierżawy jest każde trwałe podwyższenie wartości użytkowej przedmiotu dzierżawy, jeśli zostało osiągnięte zgodnie z zasadami agrotechniki, wymogami prawidłowej gospodarki, bez pogwałcenia obowiązku zachowania znaczenia przedmiotu dzierżawy”.

Ulepszenia mogą również zmieniać przeznaczenie przedmiotu dzierżawy lub być sprzeczne z postanowieniami umowy dzierżawy. Przykładem może być usunięcie sadu.