Na czym polega umowa dzierżawy?

Wśród umów cywilnoprawnych (uregulowanych w Kodeksie cywilnym) istotne miejsce zajmuje umowa dzierżawy. Na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania oraz pobierania z nich pożytków. Pożytkami naturalnymi są np. płody rolne, mleko, żwir, glina, piasek itp. Do pożytków cywilnych należy m.in. uiszczanie czynszu.

W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Jest to podstawowy obowiązek dzierżawcy, chociaż z umowy dzierżawy wynikają dla niego także inne obowiązki – np. obowiązek używania rzeczy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Więcej informacji na ten temat umowy dzierżawy możesz znaleźć także tutaj: https://wojciechrudzki.pl/prawo-cywilne/umowa-dzierzawy/ .

Co można wydzierżawić?

Umowa dzierżawy polaNajczęściej przedmiotem umowy dzierżawy są grunty rolne. Wydzierżawić można także przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, obwody łowieckie, lasy, działki, a nawet zwierzęta. Często spotykamy się również z dzierżawą praw, jeśli są zbywalne i ze względu na swoja właściwość nadają się do używania i pobierania z nich pożytków (np. patent na wynalazek, znak towarowy, wzory użytkowe i przemysłowe).

Forma umowy dzierżawy

Umowę dzierżawy można zawrzeć w dowolnej formie (np. w formie ustnej, pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego). Jednak od tej zasady przewidziane są następujące wyjątki:

  1. umowa dzierżawy zawarta na czas dłuższy niż rok musi być zawarta w formie pisemnej. Jeśli strony nie zachowają tej formy przyjmuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony;
  2. umowa dzierżawy przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania musi być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi;
  3. umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Czas trwania umowy dzierżawy

Dzierżawę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jednak jeśli dzierżawa przekracza 30 lat, to przyjmuje się, że po upływie tego terminu uważana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Strony mogą jednak inaczej uregulować tę kwestię.

Jeśli umowę dzierżawy zawarto na czas oznaczony, to wygasa ona wraz z nadejściem końcowego terminu. Jednak trwa ona nadal, jeśli dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego. Jest to tzw. milczące przedłużenie umowy dzierżawy.

Jakie prawa i obowiązki mają strony umowy dzierżawy?

Podpisywanie umowy dzierżawyGłównym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie przedmiotu dzierżawy do używania oraz pobierania z niego pożytków. Przedmiot dzierżawy powinien być oddany w stanie zdatnym do umówionego lub zgodnego z właściwościami i przeznaczeniem użytku. W takim samym stanie powinien być on utrzymywany przez cały czas trwania umowy dzierżawy.

Jeśli rzecz będąca przedmiotem umowy dzierżawy uległa zniszczeniu z winy wydzierżawiającego, to ma on obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest zapłata czynszu (najczęściej w formie pieniężnej). Może on być płacony z góry, z dołu, jednorazowo, miesięcznie, czy też rocznie. Jeśli nie ustalono terminu jego płatności ma być płacony z dołu w terminie przyjętym zwyczajowo, a jeśli brak terminu zwyczajowego – co pół roku z dołu (np. przy dzierżawach prywatnych gruntów rolnych czynsz na ogół płatny jest raz w roku po żniwach).

Dzierżawca swoje prawo do używania przedmiotu dzierżawy i pobierania pożytków powinien wykonywać zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Wymagania te ustala się dla każdego konkretnego przypadku z osobna. Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy (np. zabudowywać gruntu rolnego).

W trakcie trwania dzierżawy dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Chodzi tu o naprawy związane z bieżącą, prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy.

Kolejnym obowiązkiem dzierżawcy jest wymóg uzyskania zgody wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy do używania lub w poddzierżawę. Dotyczy to czynności prawnych, z którymi łączy się przejście używania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy na osobę trzecią albo tylko używanie (umowy poddzierżawy, najmu, użyczenia).

Wreszcie obowiązkiem dzierżawcy po zakończeniu dzierżawy gruntów rolnych jest zwrot przedmiotu dzierżawy w stanie, w jakim powinien znajdować się zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy.

Obniżenie czynszu dzierżawnego

Czynsz dzierżawny może zostać obniżony, jeśli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. W takim przypadku dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy.

Obniżenie czynszu dzierżawnegoOkolicznościami, które nie dotyczą dzierżawcy są okoliczności ściśle związane z przedmiotem dzierżawy (np. klęska suszy, opadów, gradobicia, choroby zakaźne itp). Natomiast okolicznościami, które dotyczą osoby dzierżawcy są jego zawinione i niezawinione zachowania dzierżawcy lub jego pomocników, jak również inne zdarzenia z nim związane np. konieczny wyjazd, choroba, śmierć członka rodziny.

Przyjmuje się, że „zwykłym przychodem” jest przeciętny przychód jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Przy ustaleniu „znacznego zmniejszenia zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy” można skorzystać z pomocy biegłego lub eksperta. Dzierżawca może także sam zanalizować wysokość przychodów z przedmiotu dzierżawy z ostatnich lat i ocenić na tej podstawie czy spadek jest znaczny.

Dzierżawca może także żądać obniżenia czynszu, jeśli przedmiot dzierżawy ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. W takim wypadku może on żądać obniżenia czynszu za czas trwania tych wad. Wadami ograniczającymi przydatność rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy są takie jej cechy, które utrudniają jej używanie lub zmniejszają jej użyteczność. Wydzierżawiający nie odpowiada za wady przedmiotu dzierżawy, jeśli w chwili zawarcia umowy wady już istniały i dzierżawca o nich wiedział.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Dzierżawę można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym (bez zachowania terminów wypowiedzenia) w 4 wypadkach:

  1. oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego;
  2. zwłoka z zapłatą czynszu;
  3. używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem albo zaniedbywanie go do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie;
  4. wady przedmiotu dzierżawy.

W przypadku zwłoki musi to być zwłoka co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jeśli natomiast czynsz płatny jest rocznie – ponad 3 miesiące. Wydzierżawiający powinien wcześniej uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 3 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Zmianami sprzecznymi z umową lub przeznaczeniem, to zmiany, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają jej używanie do celów pierwotnych.
Wady uniemożliwiające używanie przedmiotu dzierżawy muszą istnieć w chwili jego wydania. Mogą jednak wystąpić później, jeśli wydzierżawiający po zawiadomieniu go o nich nie usunął ich w odpowiednim czasie. Ponadto wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym jest możliwe, gdy takich wad nie da się w ogóle usunąć.

Umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inny rodzaj dzierżawy można wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Strony mogą jednak inaczej uregulować tę kwestię. Rok dzierżawny określa się na 3 różne sposoby. Najczęściej przyjmuje się, że pokrywa się on z cyklem produkcji roślinnej.

Jeśli umowę dzierżawy zawarto na piśmie, to jej wypowiedzenie powinno mieć formę dokumentową, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego). Wypowiedzenie w formie pisemnej możliwe jest natomiast, gdy umowę dzierżawy zawarto w innej szczególnej formie (np. aktu notarialnego).

Umowę dzierżawy można także rozwiązać za porozumieniem stron. Strony mogą wtedy dowolnie określić termin zakończenia dzierżawy dostosowując go np. do cyklu produkcji roślinnej, zwierzęcej czy też produkcji prowadzonej w przedsiębiorstwie. W umowie rozwiązującej strony na ogół zawierają postanowienia dotyczące np. rozliczeń za ulepszenia czy zaległości w płatnościach.

Przedawnienie roszczeń z umowy dzierżawy

Z upływem jednego roku przedawniają się roszczenia:

  1. wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia przedmiotu dzierżawy;
  2. dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy (np. na konieczne naprawy);
  3. o zwrot nadpłaconego czynszu.

Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu przedawnia się z upływem 3 lat, ponieważ jest to świadczenie okresowe w rozumieniu art. 118 Kodeksu cywilnego.