Zastaw jest ograniczonym prawem rzeczowym, ustanowionym w celu zabezpieczenia wierzytelności. Jego najważniejszą cechą jest to, że może być ustanowiony jedynie na rzeczach ruchomych i wyjątkowo na zwierzętach (oraz na niektórych prawach zbywalnych np. akcjach, obligacjach). Wraz z ustanowieniem zastawu powstaje więź łącząca go z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Wraz z zaspokojeniem wierzyciela zastaw wynikający z umowy dzierżawy upada.

Wydzierżawiający może zabezpieczyć czynsz oraz świadczenia dodatkowe (z którymi dzierżawca zalega nie dłużej niż rok) ustawowym prawem zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy. Nie może jednak tego zrobić, jeśli rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Przepis art. 701 Kodeksu cywilnego rozszerza przedmiotowy zakres ustawowego prawa zastawu wydzierżawiającego. Dotyczy ono również rzeczy ruchomych znajdujących się w obrębie przedmiotu dzierżawy, a służących dzierżawcy do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa.

Przedmiotem zastawu w umowie dzierżawy moga być wyprodukowane owoce.Przedmiotem zastawu mogą być tylko rzeczy ruchome, które stanowią własność dzierżawcy (lub jego współwłasność, ewentualnie rzeczy, które dzierżawca zbył po powstaniu zastawu), nawet jeśli są połączone z przedmiotem dzierżawy do przemijającego użytku. Rzeczy te mogą znajdować się w obrębie przedmiotu dzierżawy nawet przez chwilę. Co istotne – nie muszą one być wniesione do przedmiotu dzierżawy, a mogą być wytworzone w ramach przedmiotu dzierżawy. Chodzi tu np. o wyprodukowane maszyny czy towary lub zebrane owoce.

Art. 701 Kodeksu cywilnego podkreśla, że rzeczy ruchome muszą mieć funkcjonalny związek z prowadzeniem przedsiębiorstwa lub gospodarstwa, ale także muszą być faktycznie wykorzystywane w tym celu, nawet jeśli obiektywnie rzecz biorąc mają inne przeznaczenie. To na wydzierżawiającym spoczywa ryzyko zatrzymania rzeczy, jeśli okaże się, że jednak nie służyły one do prowadzenia przedsiębiorstwa lub gospodarstwa.

Dla powstania ustawowego prawa zastawu nie ma znaczenia wartość rzeczy wniesionych lub pozostawionych w obrębie przedmiotu dzierżawy. Warto podkreślić, że przedmiotem zastawu nie może być samo przedsiębiorstwo lub gospodarstwo.

Obręb przedmiotu dzierżawy wyznaczany jest przez granice nieruchomości objętej dzierżawą, a jeśli przedmiotem dzierżawy jest przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne – przez granice nieruchomości wchodzących w ich skład. Dotyczy to nie tylko nieruchomości, których właścicielem jest wydzierżawiający, ale także tych, do których prawa obligacyjne i rzeczowe są składnikami przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem dzierżawy. Obręb dzierżawy wyznaczają także prawa związane z własnością dzierżawionej nieruchomości wykonywane przez dzierżawcę (np. służebności gruntowe).

Do typowych przykładów rzeczy objętych ustawowym prawem zastawu należą:

  • płody rolne,
  • inwentarz żywy,
  • maszyny i urządzenia,
  • narzędzia,
  • środki transportu,
  • towary,
  • półfabrykaty,
  • surowce,
  • półprodukty, o ile znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy i służą dzierżawcy do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa.

Ustawowe prawo zastawu istnieje w okresie od wniesienia rzeczy w obręb przedmiotu dzierżawy do chwili jej usunięcia. Zastaw obejmuje również pożytki, jakie przynosi przedmiot dzierżawy. Trwa on wtedy do czasu wyniesienia ich poza obręb przedmiotu dzierżawy.