Przy wytwarzaniu i pobieraniu pożytków dzierżawca może w sposób istotny oddziaływać na ich substancję oraz zdolność produkcyjną. Przepis art. 696 Kodeksu cywilnego nakłada na dzierżawcę obowiązek wykonywania umowy dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca nie może również zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Sposób wykonywania dzierżawy zależny jest od jej przedmiotu.Nie ma w Kodeksie cywilnym bliższego określenia o jakie wymogi chodzi. Należy więc rozpatrywać każdy konkretny przypadek z osobna. Inne są bowiem wymagania przy dzierżawie zwierząt, a inne przy dzierżawie pojedynczej działki gruntu rolnego. Również inne będą wymagania w odniesieniu do dzierżawy gospodarstwa rolnego jako zorganizowanej całości gospodarczej, a jeszcze inne do dzierżawy lasu, przedsiębiorstwa produkcyjnego lub usługowego.

Dzierżawca nie może też bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Dzięki temu wydzierżawiający ma pewność, że po zakończeniu dzierżawy będzie mógł korzystać z przedmiotu dzierżawy tak jak przed oddaniem w dzierżawę.

Przeznaczenie przedmiotu dzierżawy wynika z postanowień umownych, a gdy ich brak z właściwości przedmiotu dzierżawy oraz jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może m.in. zmienić użytkowania, które pociąga za sobą stosunkowo trwałe i czasami nieodwracalne skutki. Chodzi tu np. o zabudowę gruntu rolnego, zasadzenie sadu na ornym gruncie, zasadzenie lasu czy też budowę stawu.

Należy przyjąć, że nie powodują zmiany przeznaczenia takie modyfikacje, które są konieczne z punktu widzenia właściwej struktury użytków czy też wymogów unijnych. Chodzi tu również o nietrwałe zmiany sposobu użytkowania, które umożliwiają w każdej chwili przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania gruntów (np. zmiana pastwiska na grunt orny lub odwrotnie). Bardzo często zdarza się nawet, że prawidłowa gospodarka może wymagać zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy (np. likwidacji sadu).